Juros de obra depois do prazo de entrega: você pode pedir de volta

Quem compra imóvel na planta com financiamento bancário conhece bem aquela parcela que chega todo mês durante a construção e que parece não diminuir nunca. São os chamados juros de obra. O que pouca gente sabe é que, quando a obra atrasa, boa parte desse valor pode ter sido cobrada de forma indevida.

O que são os juros de obra

Durante a construção, o banco vai liberando o dinheiro do financiamento para a construtora conforme a obra avança. Sobre a parte já liberada, você paga juros, além de seguro e taxa de administração. Essa é a fase de obra.

O detalhe importante é que essa parcela não abate o seu saldo devedor. Você paga, paga e a dívida continua praticamente do mesmo tamanho. A amortização de verdade só começa depois que o imóvel fica pronto e as chaves são entregues. E, em contratos corrigidos pelo INCC, o saldo ainda cresce nesse período — assunto tratado na correção monetária das parcelas.

Por que essa parcela aumenta todo mês

É a dúvida mais comum de quem está na fase de obra, e a explicação é direta: os juros incidem sobre o que o banco já liberou à construtora, e esse valor cresce conforme a obra avança. A cada medição, mais dinheiro é liberado — e mais juros passam a incidir sobre ele.

Por isso a parcela da fase de obra sobe mês a mês, e pode se aproximar, ou até ultrapassar, o valor que você esperava pagar depois de receber as chaves. Não é erro do banco: é o desenho do financiamento. O que pode não ser devido é a cobrança que continua depois do prazo de entrega.

Quando a cobrança deixa de ser devida

A lógica é simples: a fase de obra deveria terminar na data de entrega prevista no contrato, somada ao prazo de tolerância, normalmente de 180 dias. Se a construtora atrasou, os meses extras de juros de obra não são responsabilidade sua.

Esse entendimento já foi firmado pelo Superior Tribunal de Justiça com efeito para todo o país: é indevido cobrar do comprador juros de obra, ou qualquer encargo equivalente, depois do prazo contratual de entrega das chaves, já incluída a tolerância.

E pode voltar em dobro

Quando uma cobrança indevida é paga em uma relação de consumo, a regra é a devolução em dobro, com correção. Em setembro de 2026, ao julgar o Tema 929, a Corte Especial do STJ reforçou essa regra e deixou de limitar a devolução em dobro às cobranças feitas depois de março de 2021. Há exceções, como quando a própria cobrança ainda era objeto de discussão nos tribunais, e por isso cada caso precisa ser analisado com o extrato na mão.

Nem toda cobrança antes das chaves é ilegal

Vale ser transparente: os juros cobrados durante a construção, dentro do prazo, podem ser legítimos quando estão previstos no contrato. O que se discute é:

Juros de obra cobrados depois do prazo de entrega somado à tolerância;
Cobrança que continua mesmo depois do habite-se e da entrega das chaves;
Encargos cobrados em duplicidade, pelo banco e pela construtora.

Passo a passo com o extrato na mão

No contrato, encontre a data prevista de entrega e o prazo de tolerância;
No extrato do financiamento, marque o primeiro e o último mês em que houve cobrança de juros de obra;
Conte quantos meses foram cobrados depois da data de entrega somada à tolerância;
Multiplique esse número pelo valor médio da parcela. Essa é uma estimativa do valor em discussão, antes da correção e de uma eventual devolução em dobro.

Como o escritório pode ajudar

Nós conferimos o contrato e o extrato, calculamos com precisão quanto foi pago além do devido e mostramos quais caminhos existem para recuperar esse valor, inclusive junto com a indenização pelo atraso da obra.

Quantos meses a sua obra atrasou? Mande uma mensagem pelo WhatsApp com o contrato e o extrato do financiamento e receba uma primeira análise.