Atraso na entrega do imóvel: quais são os seus direitos

Você se organizou, assinou o contrato, pagou as parcelas em dia e marcou a data da mudança. Aí chega o aviso de que a obra atrasou. Ou pior: não chega aviso nenhum. Se isso aconteceu com você, saiba que a frustração é legítima e que a lei oferece caminhos concretos para proteger quem comprou na planta.

O prazo de tolerância existe, mas tem limite

Quase todo contrato de compra de imóvel na planta traz uma cláusula de tolerância, normalmente de até 180 dias além da data prevista para a entrega. Essa folga é aceita pela Justiça, desde que esteja escrita de forma clara no contrato.

Desde a Lei 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato, essa tolerância também está na lei: o artigo 43-A da Lei 4.591/1964 admite até 180 dias corridos além da data prometida, desde que o prazo extra esteja previsto de forma clara e destacada no contrato. Para contratos assinados antes da lei, os tribunais já vinham aceitando o mesmo limite.

O ponto importante é este: passado esse prazo extra, qualquer dia a mais de espera já é atraso de responsabilidade da construtora. E justificativas como chuva, falta de material ou demora da prefeitura, em regra, fazem parte do risco do negócio de quem constrói. Não costumam ser aceitas como desculpa para deixar o comprador esperando.

O que você pode receber pelo atraso

Quem compra um imóvel e não o recebe na data certa deixa de morar nele ou de alugá-lo. Esse prejuízo tem nome: lucros cessantes. Na prática, a Justiça costuma entender que esse dano é presumido, ou seja, você não precisa provar que pretendia alugar o imóvel. O valor normalmente é calculado como um aluguel mensal, que costuma ficar entre 0,5% e 1% do valor do imóvel por mês de atraso.

Além disso, dependendo do caso, também é possível pedir:

• A multa prevista no contrato para o atraso, quando houver. Ela não pode ser somada aos lucros cessantes: pede-se uma ou outra, como explicado logo abaixo;
• O reembolso de aluguéis que você precisou pagar enquanto esperava;
• A devolução de valores cobrados de forma indevida no período, como juros de obra cobrados depois do prazo de entrega e taxas de condomínio antes da entrega das chaves;
• Indenização por danos morais, quando o atraso é muito longo ou vem acompanhado de descaso no atendimento.

Multa do contrato ou lucros cessantes?

Muitos contratos trazem uma multa por atraso. Ao julgar o Tema 970, com efeito para todo o país e para contratos anteriores à Lei 13.786/2018, o Superior Tribunal de Justiça decidiu que essa multa não pode ser cumulada com os lucros cessantes. Isso não quer dizer que a multa substitua os lucros cessantes: são dois caminhos, e quem busca um deles não pode buscar o outro.

Neste escritório, a opção costuma ser pelos lucros cessantes, que em geral se mostram mais vantajosos para o comprador do que a multa do contrato. Ainda assim, a comparação entre os dois é feita sobre cada contrato.

E se o contrato só prevê multa contra o comprador, e nenhuma contra a construtora? No Tema 971, o STJ decidiu que essa multa pode servir de parâmetro para calcular a indenização devida pela construtora que atrasou. Nos contratos assinados depois da Lei 13.786/2018, a regra está no próprio artigo 43-A, que prevê indenização de 1% do valor efetivamente pago por mês de atraso para quem decide esperar pelo imóvel.

O atraso também muda a correção do saldo

Este é um efeito que pouca gente associa ao atraso. Durante a obra, o saldo devedor costuma ser corrigido pelo INCC, índice que acompanha o custo da construção civil. No Tema 996, julgado em contratos do programa Minha Casa, Minha Vida, o STJ decidiu que, passado o prazo de entrega com a tolerância, esse índice deixa de valer para o saldo e deve ser substituído pelo IPCA, salvo se o IPCA for mais desfavorável ao comprador. Fora desse programa, a aplicação do mesmo raciocínio depende do contrato e do tribunal.

Ou seja: a depender do contrato, além da indenização pelo tempo de espera pode haver diferença na própria correção cobrada nos meses de atraso. Quando o contrato aplica o INCC todo mês, há ainda uma segunda questão, tratada no artigo sobre a correção mensal pelo INCC.

Quando a construtora responde pelo atraso

Essa é uma das dúvidas mais frequentes de quem espera as chaves. Nos casos que chegam aos tribunais, três pontos costumam ser examinados:

• Se o prazo foi de fato ultrapassado, contando a data prometida e a tolerância. Atraso dentro dos 180 dias, quando a tolerância está bem escrita no contrato, em regra não gera indenização;
• Qual foi a causa do atraso. Chuva, falta de material e demora em licenças costumam ser consideradas risco do negócio de quem constrói. Situações realmente imprevisíveis e alheias à obra podem ter outra solução;
• Se o comprador estava em dia com as suas obrigações no período. Quem deu causa ao atraso, por exemplo deixando de pagar ou de entregar documentos do financiamento, fica em posição diferente.

A Justiça não é o único caminho. Uma reclamação formal à construtora, uma notificação escrita ou o registro no consumidor.gov.br podem abrir espaço para acordo, e qualquer dessas tentativas fica documentada, o que é útil em qualquer cenário.

E se eu não quiser mais o imóvel?

Quando o atraso ultrapassa o prazo de tolerância, você pode escolher entre continuar esperando, recebendo a indenização pelo período, ou desistir do negócio. Nesse segundo caso, como a culpa é da construtora, a devolução deve ser integral, com correção monetária, sem os descontos que costumam ser aplicados quando é o comprador quem desiste por conta própria.

Nos contratos regidos pelo artigo 43-A, a lei prevê a devolução da integralidade dos valores pagos, com a multa contratual, em até 60 dias da resolução. A diferença entre desistir e pedir a rescisão por culpa da construtora, e quanto pode ser retido em cada caso, está no artigo sobre distrato de imóvel na planta.

É uma decisão que depende do seu momento de vida, do andamento real da obra e do quanto você já pagou. Vale conversar com calma antes de escolher.

Passo a passo para proteger seus direitos

• Guarde o contrato, os aditivos e todos os comprovantes de pagamento;
• Salve e-mails, mensagens de WhatsApp, prints do site e materiais de propaganda com a data de entrega prometida;
• Anote as datas: prevista no contrato, final da tolerância e a data em que as chaves foram de fato entregues (ou a data de hoje, se ainda não foram);
• Evite assinar termos de entrega, acordos ou aditivos sem ler com atenção. Alguns trazem renúncia a direitos escondida em letras pequenas;
• Registre suas reclamações por escrito junto à construtora, para ter prova da tentativa de solução.

Por que cada documento. Do contrato saem a data prometida, a tolerância e a multa, se houver. Dos comprovantes sai o valor efetivamente pago, que é a base da indenização de 1% prevista no artigo 43-A para os contratos posteriores a 2018. A propaganda mostra o prazo anunciado na venda, que às vezes difere do contrato. E o termo de entrega das chaves fecha a conta: é ele que diz quantos meses de atraso houve. Sem uma dessas datas, o cálculo vira estimativa.

Quanto tempo eu tenho para agir?

Os prazos para buscar a indenização existem e correm contra você. Para pedidos de indenização ligados ao descumprimento do contrato, o STJ tem aplicado, em regra, o prazo de 10 anos do art. 205 do Código Civil; outros pedidos podem ter prazos diferentes, e por isso a contagem deve ser conferida caso a caso. Por isso, não espere a obra terminar para se informar. Em muitos casos, é possível entrar com a ação mesmo durante o atraso e já garantir o recebimento dos valores mês a mês.

Fontes e referências

• Lei nº 4.591/1964 (Incorporações), arts. 43-A e 67-A
• Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato)
• STJ, Temas repetitivos 970, 971 e 996 (consulta oficial)
• STJ: reportagem especial sobre atraso na entrega do imóvel (out/2025)
• Código Civil (Lei nº 10.406/2002), art. 205

Conteúdo informativo, revisado em outubro de 2026. Cada contrato tem particularidades, e o entendimento dos tribunais pode mudar.

Como o escritório pode ajudar

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