Juros de obra da Caixa: podem passar do valor da parcela do financiamento?

Quem financiou um imóvel na planta pela Caixa conhece a cena: o boleto da chamada “fase de obra” começa baixo e, mês após mês, fica mais caro. Em alguns casos, ele chega perto da prestação prevista para depois das chaves, ou até a ultrapassa. A dúvida é comum: os juros de obra podem passar do valor da parcela do financiamento? E, se passarem, isso é ilegal?

A resposta curta: o valor alto, por si só, não torna a cobrança indevida. O que importa é até quando ela acontece e por que continua. Explicamos abaixo.

O que é a fase de obra na Caixa

Na compra de imóvel em construção com financiamento da Caixa, o banco não entrega todo o dinheiro de uma vez à construtora. Ele libera o valor aos poucos, conforme as medições da obra. Segundo a cartilha da própria Caixa, durante a construção o comprador paga encargos de juros e atualização monetária sobre a dívida apurada no mês, que corresponde à soma das parcelas já liberadas para a construtora. Em geral também entram seguros e taxa de administração.

O ponto que mais surpreende: esses pagamentos não reduzem a dívida. Eles apenas remuneram o dinheiro que o banco já liberou. A amortização, ou seja, o pagamento do principal, só começa quando o contrato sai da fase de obra.

Por que a parcela de obra sobe todo mês

Porque a base de cálculo cresce. A cada medição, mais dinheiro é repassado à construtora, e os juros passam a incidir sobre um saldo maior. Um exemplo simplificado, com taxa hipotética, só para mostrar a lógica:

• Liberado até o mês: R$ 50 mil, e os juros incidem sobre R$ 50 mil;
• Meses depois, liberado: R$ 150 mil, e os juros passam a incidir sobre o triplo;
• Perto do fim da obra, quase todo o financiamento já foi liberado, e o encargo atinge o valor mais alto.

Pode passar do valor da prestação depois das chaves?

Pode. Isso acontece principalmente quando quase todo o crédito já foi liberado e a obra se arrasta, quando a taxa contratada é alta ou quando há atualização monetária acumulada sobre o saldo. Como na fase de obra não há amortização, o comprador paga juros sobre praticamente toda a dívida sem reduzi-la. Por isso, o encargo pode ficar próximo da futura prestação, ou acima dela.

Durante o prazo normal da construção, esse valor alto não é, por si só, ilegal, desde que a cobrança esteja prevista no contrato e calculada sobre o que foi efetivamente liberado. O problema começa quando a fase de obra dura mais do que deveria.

Quando a cobrança deixa de ser devida

Ao julgar o Tema 996 dos recursos repetitivos, em contratos do programa Minha Casa, Minha Vida, o Superior Tribunal de Justiça fixou que é ilícito cobrar do comprador juros de obra, ou outro encargo equivalente, depois do prazo previsto no contrato para a entrega das chaves, já incluído o período de tolerância (normalmente de até 180 dias). Esse entendimento tem sido aplicado por muitos tribunais também em outros financiamentos de imóveis na planta, mas a aplicação depende do contrato.

A própria cartilha da Caixa informa que, nos empreendimentos financiados pelo banco, se houver atraso superior a 6 meses além do prazo de construção contratado, a responsabilidade pelo pagamento dos encargos passa a ser da construtora, conforme cláusula contratual. Vale conferir essa previsão no quadro “Condições do Financiamento” do seu contrato.

Habite-se, entrega das chaves e averbação

Mesmo sem atraso, a fase de obra só termina formalmente quando a conclusão é registrada: emissão do habite-se e averbação da construção na matrícula do imóvel. Se as chaves foram entregues, mas a construtora demora para regularizar esses documentos, os juros de obra podem continuar sendo cobrados. Há decisões que responsabilizam a construtora por essa demora. Em contrapartida, em fevereiro de 2026, a 4ª Turma do STJ considerou lícitas, em um caso concreto, as cobranças feitas até a averbação do habite-se (REsp 2.183.038/MG). Por isso, as datas de cada etapa precisam ser analisadas com atenção.

Outras situações que merecem atenção

• Encargo calculado sobre valor maior do que o efetivamente liberado nas medições;
• Cobrança que continua depois do habite-se averbado e da entrega das chaves;
• Cobrança em duplicidade, pelo banco e pela construtora, por encargos da mesma natureza;
• Prazo de entrega vinculado à assinatura do financiamento ou a outro evento incerto. O Tema 996 exige prazo certo, claro e expresso no contrato.

Como conferir o seu caso

1. No contrato de compra e venda e no de financiamento, localize a data prevista de entrega e a cláusula de tolerância;
2. No aplicativo ou no site da Caixa, consulte o extrato do contrato habitacional e o histórico de encargos da fase de obra;
3. Marque o primeiro e o último mês de cobrança de juros de obra;
4. Compare com a data de entrega mais a tolerância e com as datas do habite-se e da averbação;
5. Guarde boletos, comprovantes e comunicações da construtora sobre atrasos ou novos prazos.

Os valores pagos depois do prazo podem ser objeto de restituição. Quando a cobrança é indevida em relação de consumo, a devolução pode ser em dobro, conforme o Tema 929 do STJ, ressalvadas as hipóteses de engano justificável. O atraso também costuma gerar outros efeitos, explicados nos artigos sobre atraso na entrega do imóvel e sobre juros de obra depois do prazo de entrega.

Perguntas frequentes

Posso parar de pagar os juros de obra?

Não é recomendável deixar de pagar por conta própria. O atraso no encargo pode gerar multa, negativação e dificuldades na entrega das chaves. A discussão sobre valores indevidos costuma ser feita sem interromper os pagamentos.

Quem devolve: a Caixa ou a construtora?

Depende da causa da cobrança indevida. Quando ela decorre do atraso da obra, os tribunais costumam responsabilizar a construtora, que integra a cadeia de fornecimento. Em alguns casos, o banco também é incluído.

A entrega das chaves encerra automaticamente a fase de obra?

Não necessariamente. A mudança para a fase de amortização depende da regularização documental (habite-se e averbação) e dos procedimentos do banco. Por isso, a cobrança pode continuar mesmo depois das chaves.

Fontes e referências

• Caixa: cartilha sobre juros na fase de obras
• STJ: Tema 996 (consulta a temas repetitivos)
• TJSP: IRDR sobre atraso na entrega e juros de obra
• STJ, REsp 2.183.038/MG, 4ª Turma, julgado em 9/2/2026
• Código de Defesa do Consumidor, art. 42, parágrafo único

Conteúdo informativo, redigido em outubro de 2026. Cada contrato tem particularidades, e o entendimento dos tribunais pode mudar.