Imóvel HIS ou HMP pode ser vendido ou alugado? Regras em SP

Quem tem um apartamento classificado como HIS (Habitação de Interesse Social) ou HMP (Habitação de Mercado Popular) em São Paulo costuma ter as mesmas dúvidas: posso vender? Posso alugar? E o aluguel por aplicativo? A resposta curta é que vender e alugar para moradia é permitido, desde que o comprador ou o inquilino esteja dentro da faixa de renda da unidade e que os limites de preço sejam respeitados. Já o aluguel por temporada e o empréstimo gratuito do imóvel são proibidos.

Abaixo, explicamos as regras em vigor, com base no Plano Diretor Estratégico (Lei Municipal nº 16.050/2014, art. 47), no Decreto nº 63.130/2024 e no Decreto nº 64.244/2025, que endureceu a fiscalização.

Por que imóveis HIS e HMP têm regras próprias

Os empreendimentos são construídos pela iniciativa privada, mas recebem incentivos urbanísticos e fiscais do Município, como potencial construtivo adicional. Em troca, as unidades precisam atender famílias de determinadas faixas de renda. Por isso, a destinação HIS ou HMP fica averbada na matrícula do imóvel e acompanha a unidade nas vendas seguintes, e não apenas na primeira.

Quais são as faixas de renda (valores de 2026)

As faixas são definidas em salários mínimos. Com o salário mínimo de 2026 (R$ 1.621,00, conforme o Decreto Federal nº 12.797/2025), os valores aproximados de renda familiar mensal são:

HIS 1: até 3 salários mínimos (até R$ 4.863,00);
HIS 2: acima de 3 e até 6 salários mínimos (até R$ 9.726,00);
HMP: acima de 6 e até 10 salários mínimos (até R$ 16.210,00).

Desde 2025, a renda considerada é a familiar: entram todas as pessoas que moram no mesmo domicílio e contribuem para o sustento ou dependem dele.

Posso vender meu imóvel HIS ou HMP?

Sim. A venda é permitida, mas com duas condições principais:

O comprador precisa estar na faixa de renda da unidade. A comprovação é feita na assinatura do compromisso ou do contrato de compra e venda, por meio de certidão de enquadramento de renda.
O preço tem teto. O Decreto nº 64.244/2025 fixou valores máximos de venda: R$ 266.000 (HIS 1), R$ 369.600 (HIS 2) e R$ 518.000 (HMP). Esses valores são reajustados anualmente pelo INCC, por isso vale conferir o teto atualizado na data da negociação.

Na prática, o cartório de notas pode verificar esses requisitos antes de lavrar a escritura. Uma venda fora das regras corre o risco de não ser registrada e de gerar sanções para as partes.

Por quanto tempo valem as restrições? Segundo a Prefeitura, o imóvel deve permanecer destinado ao público HIS ou HMP por 10 anos, contados da primeira comercialização ou do Habite-se. Algumas vedações, como a do aluguel de curta temporada, têm sido tratadas como permanentes. Como esse é um ponto sujeito a interpretação, convém confirmar a situação específica da sua unidade.

Posso alugar meu imóvel HIS ou HMP?

Sim, para moradia. As regras de locação incluem:

Inquilino dentro da faixa de renda, com cláusula no contrato que demonstre o enquadramento. Locador e locatário respondem por eventual falsidade nos documentos;
Limite de valor do aluguel: até 30% da renda prevista em lei para a faixa da unidade (art. 7º-A do Decreto nº 63.130/2024, incluído pelo Decreto nº 64.244/2025). A base é o limite da faixa, e não a renda do inquilino. Com o salário mínimo de 2026, o teto fica em cerca de R$ 1.458,90 (HIS 1), R$ 2.917,80 (HIS 2) e R$ 4.863,00 (HMP);
Averbação da destinação para locação e registro na plataforma eletrônica da Prefeitura, quando exigido.

E o aluguel por temporada (Airbnb e similares)?

É proibido. O Decreto nº 64.244/2025 vedou expressamente a locação de curta duração em unidades HIS e HMP, inclusive por plataformas digitais de hospedagem. A Prefeitura também atribuiu responsabilidade a imobiliárias e plataformas pelo cumprimento da regra. O comodato (emprestar o imóvel sem cobrar aluguel) também não é permitido.

E se o imóvel ficar vazio?

Deixar o imóvel desocupado não é proibido por si só. Porém, em caso de fiscalização, o proprietário deverá comprovar que a unidade não está sendo usada, por exemplo com contas de energia, água ou internet. Isso serve para afastar a suspeita de uso irregular, como hospedagem de curta temporada.

Comprei para alugar por temporada. Posso desistir da compra?

Muitos compradores adquiriram unidades HIS e HMP como investimento, pensando em hospedagem por aplicativo, e foram surpreendidos pela proibição. Os caminhos possíveis dependem principalmente de dois fatores: se a restrição foi informada de forma clara antes da assinatura e em que fase está o contrato.

1. A restrição não foi informada com clareza

O Código de Defesa do Consumidor garante o direito à informação clara sobre o produto (art. 6º, III), e a Lei de Incorporações exige que as condições essenciais do negócio constem do quadro-resumo do contrato (art. 35-A da Lei nº 4.591/1964). O próprio decreto municipal passou a obrigar a incorporadora a incluir cláusula específica e destacada sobre as regras da unidade (art. 7º, XII).

Quando essa informação falta, ou aparece apenas de forma genérica, já há decisões que admitem a rescisão do contrato por culpa da vendedora, com devolução integral dos valores pagos. Em 2026, a 11ª Vara Cível do Foro Central de São Paulo rescindiu a compra de uma unidade HIS 2 adquirida para locação de curta temporada. O juiz entendeu que menções genéricas em documentos assinados não bastam e afastou a retenção de 50% prevista para empreendimentos com patrimônio de afetação (processo nº 4034390-11.2026.8.26.0100). Trata-se de sentença de primeira instância, sujeita a recurso, e cada caso depende das provas sobre o que foi informado na venda (anúncios, conversas com corretores, contrato e quadro-resumo).

Em outra frente, o Tribunal de Justiça de São Paulo chegou a proibir incorporadoras de vender novas unidades HIS e HMP sem esclarecer previamente as restrições, em ação movida por uma associação de moradores (Agravo de Instrumento nº 4077354-28.2026.8.26.0000).

2. A restrição foi informada, mas o comprador não quer mais o imóvel

Nesse caso, ainda na fase de obra ou antes da escritura, aplica-se a regra geral da desistência prevista na Lei do Distrato (Lei nº 13.786/2018, que incluiu o art. 67-A na Lei nº 4.591/1964). A incorporadora pode reter a comissão de corretagem e uma multa de até 25% do valor pago, ou de até 50% quando o empreendimento estiver submetido ao patrimônio de afetação. Se o comprador já tiver recebido o imóvel, a lei ainda prevê a cobrança de encargos pelo período de uso (art. 67-A, § 2º). Explicamos essas regras em detalhe no artigo sobre distrato de imóvel na planta.

3. O imóvel já foi entregue e registrado

Depois das chaves e da escritura registrada, o distrato deixa de ser o caminho usual. Restam, em geral, a venda dentro das regras (para comprador na faixa de renda e respeitando o teto de preço) ou a locação residencial para inquilino enquadrado. Se houve omissão na venda, pode haver discussão sobre anulação do negócio ou indenização. Nesse caso, atenção ao prazo: a anulação por dolo deve ser pedida em até 4 anos da celebração do contrato (art. 178, II, do Código Civil).

Comprador investidor é consumidor? É comum as incorporadoras argumentarem que o Código de Defesa do Consumidor não se aplica a quem compra para investir. Os tribunais costumam analisar a questão caso a caso, considerando, entre outros pontos, a vulnerabilidade do comprador diante da incorporadora. Mesmo sem o CDC, o Código Civil também impõe o dever de boa-fé e de informação nas negociações (art. 422).

Quais são as penalidades

O descumprimento pode levar a multa, perda dos benefícios urbanísticos e responsabilização civil, conforme o art. 47 do Plano Diretor e os decretos que o regulamentam. A responsabilidade alcança a incorporadora, o proprietário, o comprador, o locador e o próprio inquilino.

Perguntas frequentes

Como saber se meu apartamento é HIS ou HMP?

A informação deve constar na matrícula do imóvel, no contrato de compra e no material de venda do empreendimento. Também é possível consultar a Secretaria Municipal de Habitação.

Comprei antes de 2025. As novas regras valem para mim?

Em regra, sim, nas vendas e locações feitas a partir da vigência do decreto, quando a destinação estiver averbada na matrícula. Situações em que a restrição não foi informada na compra podem ter tratamento próprio e merecem análise individual.

Imóvel HIS arrematado em leilão tem as mesmas restrições?

As restrições de comercialização não se aplicam ao leilão extrajudicial da alienação fiduciária (Lei nº 9.514/1997). As vendas posteriores ao leilão, no entanto, voltam a seguir as regras de HIS e HMP.

Quem já tem outro imóvel pode comprar HIS ou HMP?

A política habitacional prioriza famílias sem imóvel próprio, e a Prefeitura orienta nesse sentido. Vale verificar as condições específicas do empreendimento e do enquadramento antes de assinar.

Fontes oficiais

Se você ainda vai comprar uma unidade, veja também os três erros mais comuns antes de assinar um contrato de imóvel HIS ou HMP.

Conteúdo informativo, atualizado em outubro de 2026. As regras municipais e os valores de referência mudam com frequência, e cada imóvel tem particularidades na matrícula e no contrato.