INCC em imóvel na planta: correção mensal pode ser indevida

Você assinou o contrato do apartamento na planta com uma parcela definida e, desde o primeiro mês, o boleto vem um pouco maior. Parece pouco: alguns reais de diferença. Mas ao longo de 24 ou 30 parcelas, essa diferença vira um valor considerável, e em muitos contratos ela simplesmente não deveria existir.

Por que a parcela sobe

Contratos de compra de imóvel na planta costumam prever correção monetária das parcelas, normalmente pelo INCC, um índice que acompanha o custo da construção civil. A correção em si é legítima: ela serve para manter o valor do dinheiro ao longo do tempo.

O problema está na frequência dessa correção.

A regra da correção anual

Pela Lei 10.192/2001, no artigo 2º, §1º, que regula a correção monetária desde o Plano Real, em contratos com prazo inferior a três anos o reajuste só pode ser aplicado uma vez por ano. A correção mensal é permitida apenas em contratos com prazo de 36 meses ou mais.

Na prática, isso significa que, se o seu contrato tem prazo menor que três anos e a construtora aplica o INCC todo mês, a cláusula pode ser questionada, e a diferença paga a mais pode ser devolvida.

Quanto isso pode somar

Cada correção mensal parece pequena. O efeito aparece no acumulado: como o índice incide sobre a parcela já corrigida no mês anterior, a diferença entre corrigir todo mês e corrigir uma vez por ano cresce a cada boleto. Em contratos com dezenas de parcelas e saldo alto na entrega das chaves, o valor em discussão pode ser relevante.

E existe mais um ponto: cobrança indevida paga em relação de consumo pode ser devolvida em dobro, com correção, salvo exceções que precisam ser analisadas caso a caso.

Um exemplo, só para dar ordem de grandeza. Num contrato assinado em janeiro de 2023, com parcelas de R$ 2.000, o comprador teria pago cerca de R$ 84 mil em 42 meses. A diferença entre corrigir pelo INCC todo mês e corrigir uma vez por ano, nesse período, fica em torno de R$ 2.100 — aproximadamente 2,6% do total pago.

O número varia conforme a data de assinatura, o cronograma de parcelas e o comportamento do índice no período. Ele serve para dar noção da ordem de grandeza, não para calcular um caso concreto.

E se o meu contrato já passou dos 36 meses?

Mesmo em contratos longos, pode haver períodos questionáveis, especialmente quando o prazo foi estendido por atraso da própria construtora ou quando a cláusula de correção é confusa. Vale conferir antes de concluir que não há nada a fazer.

O que olhar na cláusula de correção

Na cláusula de correção monetária, quatro pontos merecem atenção:

• A periodicidade — se o texto indica correção mensal, é o ponto a ser examinado.
• O índice adotado, em geral o INCC-DI da Fundação Getulio Vargas.
• A data-base, que define a partir de quando a correção passa a incidir.
• A defasagem, quando o contrato manda usar “o índice do segundo mês anterior” ou expressão semelhante.

Esses quatro itens mudam o resultado do cálculo, e é por isso que a conta não pode ser feita por estimativa.

Como conferir o seu contrato

• Encontre no contrato o prazo total de pagamento e a cláusula de correção monetária;
• Veja se a correção está prevista como mensal ou anual e qual índice é usado;
• Separe os boletos ou o extrato de pagamentos e observe se o valor muda todo mês;
• Guarde também o saldo corrigido informado na entrega das chaves, porque ele costuma carregar o efeito acumulado da correção.

Como o escritório pode ajudar

Nós fazemos a simulação comparando a correção mensal aplicada com a correção anual que a lei permite e mostramos, em reais, a diferença no seu caso. A partir daí, você decide com clareza se vale buscar a devolução.

Por que os dois documentos. Do contrato saem o preço, o cronograma de parcelas, o índice e a data-base. Do extrato sai o que foi efetivamente pago e quando. Com um só, não dá para comparar o que foi cobrado com o que seria devido — e é também por isso que o saldo corrigido na entrega das chaves costuma carregar o efeito acumulado, assunto que se encontra com os juros de obra.

Os documentos são analisados e o cálculo é refeito sobre os pagamentos realizados, parcela a parcela. O retorno indica se foi identificada diferença e qual o valor apurado. A partir daí você decide se quer dar seguimento. Os arquivos recebidos estão protegidos pelo sigilo profissional do advogado, previsto no Estatuto da Advocacia.

Sua parcela sobe todo mês desde que você assinou? Mande o contrato e o extrato pelo WhatsApp e peça a sua simulação.